BOR bij vastgoed-bv: wel of geen onderneming? [blog]

Geschreven door:

|

23 september 2015

|

Gepost in:

Tussen de Belastingdienst en belastingplichtigen wordt vaak de discussie gevoerd of de verhuur en exploitatie van vastgoed als onderneming kan worden gezien. Worden de rendementen gezien als beleggingsvermogen of ondernemersvermogen, en hoe zit het met de uitspraken van rechtbanken, gerechtshoven en de Hoge Raad?

Dezelfde discussie wordt ook gevoerd bij de toepassing van de bedrijfsopvolgingsregeling in de successiewet. Binnen beide discussies gaat het namelijk om twee elementen: heeft de BV een duurzame organisatie en wordt een meer dan normaal rendement behaald? We nemen hier een voorbeeld de situatie van een vastgoed BV, die diverse panden in eigendom heeft en verhuurt aan derden.

Toepassing in de praktijk
Wat zijn de gevolgen als aandelen door ouders worden geschonken of bij het overlijden door de kinderen worden geërfd?

De BOR kan worden toegepast bij het schenken en erven van een onderneming of aandelen. Laten we even het voorbeeld van de aandelen aanhouden. De waarde van de aandelen tot een bedrag van € 1.055.022 is volledig vrijgesteld. Daarboven bedraagt de vrijstelling 83%. Boven de € 1.055.022 is derhalve 17% belast door de schenk- en erfbelasting. Als je de BOR en de doorschuifregeling van het aanmerkelijk belang niet kan toepassen, dan bedraagt de belastingdruk 40% (namelijk 25% inkomstenbelasting en 20% over het restant van 75% = 15%). Op deze manier is maar liefst 36,6% op de belasting te besparen.

Ondernemingsvermogen
Om die faciliteiten te kunnen krijgen, moet er sprake zijn van ondernemingsvermogen. Hier komt de discussie met de Belastingdienst om de hoek kijken. Er mag namelijk geen sprake zijn van beleggingsvermogen. De BV, waarop de aandelen betrekking hebben, moet een onderneming leiden. Wanneer is iets ondernemingsvermogen en wanneer beleggingsvermogen?

Dit is in het verleden talloze keren tijdens rechtspraken aan de orde gekomen. Een gerechtshof merkte ooit op dat een onderneming een duurzame organisatie is, die erop is gericht om met behulp van arbeid, kennis en kapitaal deel te nemen aan het maatschappelijke productieproces met winst als uitgangspunt.

In het kader van vermogensbeheer heeft de Hoge Raad al geruime tijd geleden een uitspraak gedaan. Die uitspraak houdt in dat van een normaal vermogensbeheer niet langer sprake is, zodra het winstgevend maken van onroerende zaken naar verwachting het rendement van een normaal vermogensbeheer te boven gaat.

Besturen van een onderneming
De rechtspraak is zich de laatste jaren aan het ontwikkelen. In de praktijk blijkt dat de Belastingdienst steevast het standpunt inneemt dat er bij de verhuur van panden geen sprake is van een onderneming, maar van een belegging. Als zo’n zaak voor de rechter komt, zien we echter meer positieve dan negatieve uitspraken voor belastingplichtigen.

Het enkel innen van de huur en het in eigen beheer houden van de schoonmaakwerkzaamheden is niet voldoende om het een onderneming te laten zijn. Bij de rechtszaken die zijn gevoerd zijn talloze activiteiten genoemd die als onderbouwing gelden voor het aanwezig zijn van een onderneming, zoals het hebben van een eigen juridische, technische en administratieve afdeling.

Hoog rendement
Het tweede element van de discussie geeft aan dat de BV een meer dan normaal rendement moet behalen. Bij dit rendement wordt er gekeken naar het directe rendement (de huuropbrengst) en het indirecte rendement (de waardestijging). Ooit heeft een rechtscollege hierover opgemerkt dat het niet te beoordelen is of de onroerende zaken worden geëxploiteerd met als doel het behalen van een rendement te boven gaat aan het bij een normaal vermogensbeheer behorende rendement.

De Belastingdienst mag mijns inziens dus niet een bepaald minimaal rendement eisen en derhalve bepalen wat een rendement is wat door boven normaal vermogensbeheer wordt behaald.

Uit de rechtspraken van de laatste tijd concludeer ik dat bij de verhuur en/of exploitatie wel degelijk sprake kan zijn van een onderneming. Hierdoor kan er een flinke belastingbesparing bij leven dan wel bij overlijden gerealiseerd worden. Volledigheidshalve merk ik op dat bij diverse zaken bij het Hof de Belastingdienst in cassatie is gegaan. Dit betekent dat de Hoge Raad zich hier nog over zal uitspreken. Er moet dus rekening worden gehouden met alsnog een negatieve uitspraak. Ik denk overigens gezien de feiten van deze zaken, dat de Hoge Raad hier toch in mee zal gaan.

François van der Hoff versterkt accountants- en administratiekantoren in de fiscale en juridische begeleiding van bedrijfsopvolging bij het familiebedrijf. Hij is een ervaren en enthousiaste adviseur met een no-nonsens mentaliteit. François is eigenaar van FISCAF belastingadvies, een adviesorganisatie gevestigd in Rotterdam. Zie ook www.bedrijfsopvolging.nl, een onderdeel van FISCAF.

Deel dit artikel

Gerelateerd Nieuws

De economische crisis is voorbij: tijd voor The Next Gen?
Meer dan normaal vermogensbeheer: wel BOR
Hoeveel geld gaat er om in de BOR?

About Author

Nina van Klaveren

(1) Reader Comment

  1. M. Kuipers
    24 september 2015 at 09:31

    Mooi om dit zo eens in beeld te brengen Francois. Met het oog op overdracht dan wel erven, lijkt het aantrekkelijk te streven naar ondernemingsvermogen. Alleen hoe werken de fiscale effecten bij exploitatie waarbij (voorlopig) geen overdracht beoogd wordt. Is het niet zo dat juist dan beleggingsvermogen fiscaal aantrekkelijker behandeld wordt. Overigens kan het inschakelen van een externe vastgoedbeheerder er voor zorgen dat je fiscaal gezien sneller als beleggingsvermogen of box-3 belegging beoordeeld wordt. Ook de continuïteit bij overdracht of erven, loopt daarbij minder risico.

Geef een Reactie