Fiscale behandeling van vastgoed in uw familiebedrijf

In Nederland bezitten veel families en familiebedrijven vastgoed. Dat is ook niet vreemd: vastgoed kan dienen voor het eigen familiebedrijf, maar vaak wordt het ook voor beleggingsdoeleinden gehouden. De afgelopen jaren heeft met name het vastgoed dat ter belegging wordt gehouden veel discussies opgeworpen. Er zijn vragen over de toepassing van de bedrijfsopvolgingsregeling en over de inkomstenbelasting, met betrekking tot box 1 of box 3.

Rondom Prinsjesdag 2023 zijn diverse maatregelen aangekondigd die een aanzienlijke impact kunnen hebben op vastgoedondernemers en beleggers. Ook lopende regelingen, zoals de ‘Wet excessief lenen’ en de mogelijke aanpassingen van box 3, kunnen verstrekkende gevolgen hebben voor ondernemers in de vastgoedsector. Het lijkt zelfs zo te zijn dat vastgoedondernemers fiscaal gezien een hogere belastingdruk kunnen ervaren dan ondernemers in een andere sectoren. Maar hoe zit het nu echt met de fiscale behandeling van vastgoed in uw familiebedrijf?

Inkomstenbelasting 

Op Prinsjesdag 2023 is aangekondigd dat het tarief in de inkomstenbelasting op bepaalde punten wordt verhoogd. Het tarief in box 1 wordt voor de eerste schijf verhoogd naar 36.97 procent. Ook het huidige tarief voor box 3 zal stijgen naar 34 procent in 2024.

Afschrijvingsbeperking voor gebouwen in de inkomstenbelasting

Afschrijving op gebouwen is alleen mogelijk als de boekwaarde hoger is dan de bodemwaarde van het gebouw. Voor de heffing van inkomstenbelasting is de bodemwaarde voor gebouwen die aan derden worden verhuurd gelijk aan de WOZ-waarde, en voor gebouwen in eigen gebruik bedraagt deze 50 procent van de WOZ-waarde. Deze regel geldt vanaf 1 januari 2019 voor de heffing van vennootschapsbelasting en straks ook voor de heffing van inkomstenbelasting. Na deze wijziging geldt dus voor alle bedrijfspanden een afschrijving tot maximaal de WOZ-waarde, ongeacht of het gaat om panden ter belegging of eigen gebruik.

Box 3

Voor de belastingjaren 2023, 2024, 2025 heeft het kabinet overbruggende wetgeving voor box 3 ontworpen. Dit houdt in dat er een heffing wordt toegepast op basis van geschatte rendementen over de werkelijke samenstelling van drie categorieën: banktegoeden, overige bezittingen en schulden.

Het demissionair kabinet heeft ook een voorstel gedaan voor een nieuw box 3-systeem, ‘Wet werkelijk rendement box 3’, dat op 8 september 2023 voor consultatie is gepubliceerd. Het nieuwe box 3-stelsel belast daadwerkelijke inkomsten en staat toe dat de daarmee gepaard gaande kosten aftrekbaar zijn.

Er zijn echter uitzonderingen voor onroerend goed en aandelen in familiebedrijven en startende (innovatieve) ondernemingen, waarbij een vermogenswinstbelasting wordt toegepast bij verkoop. Voor de eerste woning in box 3, voornamelijk voor eigen gebruik, geldt een forfaitair rendement.

Dit nieuwe box 3-stelsel zou naar verwachting vanaf 1 januari 2027 in werking moeten treden. Een opvallend aspect van dit conceptwetsvoorstel is dat op dit moment een ‘step up’ voor de waarde van vermogensbestanddelen lijkt te ontbreken. Dit zou betekenen dat belasting wordt geheven op het verschil tussen de historische kostprijs en de verkoopwaarde bij verkoop van bijvoorbeeld vastgoed, wat aanzienlijke gevolgen kan hebben. Het is te hopen dat een toekomstig kabinet dit conceptvoorstel op passende wijze zal aanpassen alvorens het indienen.

Bedrijfsopvolgingsregeling

Het demissionaire kabinet heeft in het Belastingplan 2024 verschillende aanpassingen in de bedrijfsopvolgingsregeling (“BOR”) voorgesteld. Met deze aanpassingen wil het kabinet de regeling op bepaalde punten versoberen en tegelijkertijd enkele knelpunten oplossen door bepaalde voorwaarden te versoepelen.

Voor de vastgoedpraktijk is met name relevant dat vanaf 1 januari 2024 standaard wordt aangenomen dat verhuurd vastgoed aan derden aangemerkt wordt als beleggingsvermogen, waardoor fiscale faciliteiten voor bedrijfsopvolging niet van toepassing zullen zijn. Onroerende zaken die niet aan derden worden verhuurd maar in eigen gebruik zijn voor de bedrijfsvoering vallen niet onder deze voorgestelde maatregel.

Het moge duidelijk zijn: het fiscale landschap ondergaat voortdurende veranderingen die aanzienlijke invloed kunnen hebben op uw de vastgoedactiviteiten van uw familiebedrijf. Het is raadzaam om op de hoogte te blijven van deze ontwikkelingen.

PricewaterhouseCoopers, afgekort PwC, is een internationaal assurance- en advieskantoor met 13 Nederlandse vestigingen.